酒店设计规划“三筹”期,这些问题必须重视!

普洱酒店设计规划“三筹”期,这些问题必须重视 !

一家新普洱酒店设计到开业,是一个复杂繁琐的大工程。一个想不到,就会为后期运营带来不可逆转的困扰。所以,筹备阶段,筹建阶段,筹营阶段可以说环环相扣,应该如何齐头并进,并 终达到良好的运营呢?关于"三筹“”期需要关注的问题的分析!
一、筹备阶段
什么是酒店筹备阶段?简单的说,投资人想做一家酒店,前期应该准备什么的阶段。大致流程如下:酒店立项--征得土地使用权--获得批复--平面设计--效果设计--开始施工。
这期间,作为后期运营的关键性来讲,设计很重要。
设计首先要参考投资人的想法及资金投入预算。酒店投资人想要的主题定位是什么?是主题文化酒店,还是时尚酒店?外形美观度如何?能否成为地 标建筑?什么样的酒店适合当地消费环境?投 资回 报周期多长?怎样的设计规划可避免经营面积的浪费?怎样的设计可避免人力、物力的浪费?如何降低日后的营运成本及维修成本?是否考虑参加星评?
如果参加星评,投资者需要安排一位懂酒店星评之人提前介入,一般情况下,顾问总经理或运营总经理大多都理解和知晓。设计时可对照《饭店星 级申请报告》和《饭店星 级星评标准》进行逐项要求:设计时的配套设施是否符合预计星 级标准要求。
举个例子:比如洗手间的厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水等。残疾人洗手间的扶手架、推车斜坡,在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯。
很多酒店在设计时,大堂门口都忘记留残疾人通道,直到星评前才切开大理石重做,先不谈浪费的问题,这是严重缺乏星评概念和服务意识的问题。只有这样做到未雨绸缪,方可减少届时不必要的改动费用投入。
设计阶段通常易犯的通病是:过于注重美观性,而忽略了投资建设成本运算及后期的实际运营功能。比如,很多设计师喜欢在客房里搭配转椅,追求一种臆想中的舒 适,而恰恰转椅是破坏客房木制家具的元凶,维护保养成本无形中增加。
另一个就是在自助餐厅里配置布艺沙发圈椅,餐厅里 易抛洒汤汤水水,渗 透其中 难清理,增加洗涤成本。并且圈椅比较占空间,应对团体用餐加位子很不方便,既然如此,为何设计师还乐此不彼哪?追求美观在作祟。
设计阶段,投资人的意见往往占主导,少花钱 达到多花钱的效果是投资人的追求,这就要考量设计者及运营者如何与投资人做有 效沟通了。

个人认为,功能性和实用性应该占主导地位才是酒店能否运营成功的关键。


二、筹建阶段
筹建期间的施工图要提前论证,如果是交叉施工,那更要提前统筹规划,相互沟通,多方通气,协调一致,确保施工顺畅。施工期间的消防,强弱电,给排水,空调,网络,智能化设施等等的进驻施工时间和周期都要考虑在先。
施工建造和装修一定选择信誉好的公司, 好要有成功的案例供参考。
不是通过招标,而是通过朋友关系介绍,选择没有酒店装修经验的施工队伍不仅窝工而且后期质量 难保证。
施工阶段建材的采购计划和招标及实施,合同签订和执行及监督,各种实施计划,安 全计划,项目进展报告,进度、费用、质量、安 全的控制,范围变更控制,生产管理,现场管理及环境控制。
施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等;特别是防潮和漏水问题是日后维保 头 痛的问题,必 须严格把控质量关。
建造和装修要有下列人员参与:酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员等。
建造时必 须要特别关注如下问题:酒店工程设备设施的选型如何进行?强电弱电的工程规划如何进行?工程筹建成本控制如何进行?各种计划的制定及可操作性如何控制?
另外需重 点处理的问题:检查防水处理是否严实、管道井与消防管连通接口是否有问题,伸缩缝隔音处理是否完成,卫生间防水处理是否严密,水净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用;
电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题;
中 央空调系统的机房和水塔节能问题;
电梯开关位和盘机位是否操作方便;
消防管道是否渗漏,监控设备是否清晰,报 警系统可否复位,烟感灵敏度不可太高,喷淋嘴是否被施工损坏,水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确。
消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行,走火通道的防火门及隔离墙是否灵活,指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装;
灯光音响系统调试后是否做好防尘措施,地下电缆、网络系统(PMS系统、客房控制系统、财务管理系统、公 安上传系统)、交换机、广播系统、会议系统、网络电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常;
管道天 然气、热水锅炉房、电房安装后,是否已经确定安 全措施和巡查制度等。如果有温泉池,温泉池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用;
不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车 库系统、水族观赏设备的保护,特别风大的地区,园林树木在没生根前,绝 对不能只为了美观而提前撤掉支架;不要遗忘给员工配备娱乐设施等。
上网WIFI是目前人的基本需求,一定要提前 考虑;如果有户外大型宣传广 告及公路路牌,必 须在酒店正式确立试业日期后再面市,因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖,决不能给外界造成说话不算数的印象。

高星 级酒店筹建团队需要有资质的负责人较多,建议有投资人或工程监理主持每天开一次碰头会,及时沟通,快速推进工程。


三、筹营阶段
筹营介入应该在筹备时就要参与了,尤其是后期运营总经理及工程消防总监等工程筹建进入中期时,运营团队的框架要提前搭建了,尤其是各部的 一负责人。这个时期主要做酒店各部的建章立制,培训计划,各种运营证 件的办理。
在运营总经理的组织下开展物品采购计划,招聘计划,培训计划,通过市场调研数据,确定酒店价 格体系,并逐步开始推广亮相。
一般情况下,试营业前后,可以做一次公益活动,比如:集体献血,去敬老院慰问老人,邀请孤儿院的孩子来体验美食等等。这样借助公众媒体的影响力先打开酒店的美誉度,一举多得。

这期间的物品采购首先要考虑物品与酒店档次的匹配度,不能盲目攀高,毕竟预算资金要考虑,也不可贪图便宜,盲目压价,毕竟一分价钱一分货。大宗用品 好是直接对接信誉好的厂家,可以确保质量和售后服务。


团队组建非常关键,同样也要考虑匹配度,一个务实高 效的团队是首 选,酒店团队是一个整体,工作的默契度总好过东拉西址的班子。都厉害 终变成都不厉害,相互磨合,互不服气能让工作变得无效率,优 秀的总经理选择非常重要,很多业主选择酒店总经理一般都会犯三个通病:


 一、崇尚高大上。先看候选人是否在国际抑或国内联号就职,其次看曾就职酒店是否是高星 级,营业面积是否大?这就是先看名头,不了解他本人在那儿曾经起到过哪些作用,自己可有成功的案例。
其实,越是名头越大的联号酒店,总经理的作用越是有限,这个可能有争议,留给大家去想吧!反而是那些单体酒店,总经理的能力更能体现出来,把单体酒店做好了,做长久能盈利才 能考量总经理的真 正水平。

优 秀的总经理跟酒店的硬件档次无关,都知道新酒店硬件好,生意好做,但并不代表总经理经营管理水平一定会高。但是,如果把破破烂烂的酒店做的有声有色才 值得尊重。


 二、过于相信参谋。这个世界上还有句话叫:无利不起早。评价一个人好与坏,绝大部分人甩不掉有色眼镜。当你咨询的朋友或者参谋给你的意见过于好与坏,或者吞吞吐吐时,你就要多想想了。毕竟通过接触,交流,业主应该有自己的看法,还有一个简单的方法就是多问一些圈内人。

唐朝魏征不也曾劝告唐太宗李世民:兼听则明,偏听则暗吗?没有利益纠葛的评价才是 为公正的。再说,网络时代,有影响力的总经理网上总会看到其相关信息吧!这也是侧面了解候选总经理的一个方面。

除非你先入为主,不想了解他。总之,业主不能被所谓的朋友和参谋的意见所蒙蔽而错失合适的人选。毕竟:你非我怎知真实的我!

 

三、他以前在那儿如何如何?这也是业主选人的一个禁锢思维。这个世界唯 一不变的就是改变,人亦如此。谁都不是一生下来就是总经理,当然含着金勺子出生的家族企业除外。

十年河东十年河西,在网络时代可能三年河东三年河西。只看到别人以前怎么着,却看不到别人的成长历程。以别人给你的评论做固有思维去看现在的人,有失偏颇。每个人都有自己成长的故事,每个人当初走的路都有原因,学会倾听,从倾听中辨识你的需求才是业主首先要做的!
除此之外,选定的总经理人选还是要具备以下几点:

 

一:品德。品德即道德品质,是指个体依据一定的社会道德准则和规范行动时,对社会、对他人、对周围事物所表现出来的稳定的心里特征或倾向。在酒店范围内来说,品德的要求主要考量总经理在工作中是否以酒店工作为重 心还是以自己之利为先行。

有的总经理在为酒店工作时,要么首先考虑私利,牟取回扣、接受供货商或下属有目的的宴请、依权谋私、和下属同事搞帮派关系等等。要么就采取工作不作为或者缓作为,这样的总经理是万万不能使用的。业主一定要寻找品德过关之总经理为酒店服务。

 

二:态度。态度是人们在自身道德观和价值观基础上对事物的评价和行为倾向。态度表现于对外界事物的内在感受(道德观和价值观)、情感(即“喜欢-厌恶”、“爱-恨”等)和意向(谋虑、企图等)三方面的构成要素。

态度决定一切,是前国足主教练米卢推崇的一句名言。并且以此为理念来组建和管理球队, 终把国家队 一次而且截至到目前是唯 一的一次带进了世 界 杯的赛场。
在酒店范围内来讲,总经理 常犯的是对酒店董事会上形成的决策不能上传下达,严格贯彻,拒不执行或推诿执行,执行不力应付差事,马马虎虎敷衍了事等等。对客人的态度不能遵循“客人永远是对的”这项基本准则,对下属的安排不能力求做到公平公正。对这样的总经理一定要不定期谈话交流,了解其原因,使其端正职业态度!


第三:技能。技能是通过练习获得的能够完成一定任务的动作系统。酒店的技能要求根据岗位的不同,要求的技能也各不相同。酒店总经理的技能要求就比较全 面了,涉及酒店各部的运作流程等。

技能的掌握是总经理就职的根本,但不是绝 对。你不能要求总经理对酒店各个操作都样样精通,每个总经理都有其 擅长的一面。餐饮出身的总经理 擅长的是餐饮的经营与管理;销售出身的可能对市场开拓和策划有独特见解;工程出身的对酒店工程前期布局有自己的看法等等。
总之酒店总经理需要掌握的是一种综合技能,并不是谁都可以驾驭的。当然,相关岗位的经验可能会补强酒店的需求。


总之,投资人选总经理需要慎重,不一定选贵的,但一定要选对的。选一个有品德、有态度、有技能、有思想、有文化、有追求、有担当的总经理才是 合适的。这也是筹营期间 关键的一点。

酒店从立项到开业,大致经历的三个阶段:筹备,筹建,筹营。每一个阶段都很繁琐,只要抓住三个阶段的关键问题点,一切都会迎刃而解。